HØJESTERETSSAG – HVORNÅR BLIVER ANDELSHAVERNE LEJERE NÅR ANDELSBOLIGFORENINGEN ER OPLØST OG GÅET KONKURS

Spørgsmålet om, på hvilket tidspunkt andelshavere i en opløst andelsboligforening under konkursbehandling bliver lejere, er nu med Procesbevillingsnævnets tilladelse indbragt for Højesteret.

Hvornår bliver andelshaverne lejere? Er det når konkursdekretet er afsagt og konkursen er endelig? Eller er det når kurator i konkursboet har solgt ejendommen?

I al sin enkelhed drejer sagen sig om, at den finansielle sektor forsøger at opkræve en høj boligafgift fra de tidligere andelshavere så længe som muligt.

Følg med i sagen på denne hjemmeside.

1. november 2016 – Kasper Westbergs ankestævning med bilag
Kasper Westbergs ankestævning

2. november 2016 – Højesteret skriver til kurator Bo Lauritsen
Brev fra Højesteret til Bo Lauritzen

SKØN OVER OMFANGET AF NYKREDITS SWAP

Nykredit har de seneste år foretaget hensættelser til imødegåelse af tab på swap i andelsboligsektoren på omkring 6 mia. kr.

Der findes ikke nogen samlet opgørelse over Nykredits swap i sektoren. Swap (med løbetid på 30 år + forlængelse) indgår i finansieringen i de fleste nystiftede andelsboligforeninger fra omkring 2005 og frem. Datagrundlaget er spinkelt og der er ingen offentlig interesse i at få omfanget eller karakteren af Nykredits swap afdækket. Finansielle nøgleoplysninger fra andelsboligforeningernes regnskaber er belagt med tavshedspligt og er utilgængelige. I forbindelse med en eventuel børsintroduktion må det forventes, at investorer vil efterspørge oplysninger om Nykredits risiko på swap i andelsboligsektoren.

Nedenfor er omfanget af Nykredits swap i andelsboligsektoren skønnet til nominelt 20 mia. kr., med en aktuel markedsværdi på 18 mia. kr. Den samlede overbelåning i relation hertil er skønnet til 6 mia. kr. Samlet hensættelsesbehov anslås til 24 mia. kr. – omkring 4 gange så meget som Nykredits aktuelle hensættelser.

Antagelig vedrører Nykredits hensættelser til swap udelukkende foreninger med engagementer over 50 mio. kr. Dermed går alle små andelsboligforeninger under radaren.

Et konkret eksempel – AB Skovlunden, Esbjerg
AB Skovlunden i Esbjerg er en lille nybygget (2008) andelsboligforening med 22 boliger. Husene blev købt som nye for 52 mio. kr.

Andelshaverne indskød 13 mio. kr. og Nykredit Realkredit stillede med 39 mio. kr. Desuden solgte Nykredit Bank foreningen en rentesikring i form af en swap med rentetrappe. Markedsværdien af swapaftalen er pt. -35 mio. kr., set fra andelsboligforeningens side.

Andelsboligforeningen har dermed aktuelt en gæld til Nykredit på 74 mio. kr. (39 mio. i realkreditlån + 35 mio. kr. i swap).

Den offentlige vurdering er på 33 mio. kr. En realistisk salgspris for husene, sammenlignet med tilsvarende huse i Esbjerg, er 25-27 mio. kr. De 2.341 m2 byggeri blev i 2008 købt for 22.200 kr./m2. Den gennemsnitlige salgspris pr. m2 i Esbjerg har aldrig været over 11.000 kr./m2, jf. www.boliga.dk.

Som følge af dødsfald står 3-4 boliger tomme. De resterende andelshavere har ikke råd til at betale for de tomme boliger og foreningen har ikke kunnet opnå en tilfredsstillende aftale med Nykredit. Man har derfor skiftet bankforbindelse, vedtaget at andele kan leveres tilbage til foreningen med 5 måneders varsel og besluttet at nedsætte boligafgiften til stiftelsestidspunktets. Andelshaverne indbetaler deres boligafgift til banken, foreningen afholder sine udgifter på normal vis og overfører kvartalsvis retstbeløbet til foreningens konto i Nykredit Bank.

Som følge af den bundløse gæld anser andelshaverne deres indskud på 13 mio. kr. for tabt.

I tilfælde af foreningens konkurs kan Nykredits potentielle tab (swap + overbelåning) anslås til 47 mio kr. (35 mio. kr. + (39-27) mio. kr.). Tabet for Nykredit er 2,1 mio. kr. pr. bolig i denne forening.

Det samlede tab i tilfælde af konkurs for andelshavere, realkredit og bank er tilsammen 60 mio. kr. på et byggeri til en værdi omkring 27 mio. kr.

Hvad ved vi om omfanget af swap og nødlidende andelsboligforeninger?
Ministeren for By, Bolig og Landdistrikter har oplyst, at andelsboligsektoren består af ca. 9.000 foreninger. Heraf har 951 foreninger med 21.422 boliger en gæld, som overstiger den offentlige vurdering. Foreningerne, der i gennemsnit har 22,5 boliger, er altovervejende stiftet efter 2000. Knap 70% af boligerne ligger i provinsen. (Svar på spørgsmål 34, BYB, alm. del, 27. maj 2015).

”Med flere end 3.000 andelsboligforeninger tegner Nykredit sig for omkring 40 pct. af lånemarkedet til andelsboliger, og ifølge Karsten Knudsen er der ydet swap-lån til omkring 750 foreninger for sammenlagt flere mia. kr.”. (Jyllands-Posten 13. januar 2012).

Andelsboligsektoren har realkreditlån for ca. 100 mia. kr. Cirka 25 mia. kr. har tilknyttet en renteswap. (Teknisk gennemgang i Folketingets By- og Boligudvalg, 13. november 2012).

Hvad kan vi beregne eller anslå om omfanget af Nykredits swap ud fra de foreliggende data?
Hvis Nykredit har 750 andelsboligforeninger med swap og anvendes gennemsnitsstørrelsen på 22,5 boliger pr. forening, er der tilsammen 16.875 boliger i foreninger med swap og Nykredit som kreditor.

Der er 951 insolvente foreninger, jf. svaret til BYB. Det svarer til, at Nykredit har finansieret 78,8% af de insolvente foreninger. For nemheds skyld: 80 %.

Ministeren for By, Bolig og Landdistrikter har oplyst, at der er swap for 25 mia. kr. i andelsbolig-sektoren. Alt andet lige antages Nykredit at have 80% heraf. Det svarer til 20 mia. kr.

Der er et 1:1 forhold mellem et realkreditlån og en swapaftale. Til et realkreditlån på 288 mio. kr. hører en swap på 288 mio. kr. (Der ses bort fra asymetri mellem swap og lån i år 20 til 30).

Markedsværdien af Nykredits swap (der varierer med renten) er som følge af rentefaldet pt. omkring 0,9 x realkreditlånet (0,9 x 20 mia. kr. = 18 mia. kr.).

Vi ved også, at der er en tæt relation mellem overbelåning og forekomsten af swap i andelsbolig-sektoren. Overbelåningen anslås til 30% af beløbet til realkreditbelåning, hvilket giver anslået 6 mia. kr.

Nykredits potentielle tab
Risikoen ved overbelåning bæres af Nykredits Realkredit. Risikoen ved swap bæres af Nykredit Bank.

Nykredits potentielle tab, hvis alle andelsboligforeningerne med swap gik konkurs, ville være 18 mia. kr. i swap og 6 mia. kr. i overbelåning, i alt 24 mia. kr., svarende til et gennemsnitligt tab på 1,4 mio. kr. pr. andelsbolig.

Foreningernes samlede gæld til Nykredit
Foreningernes samlede gæld til Nykredit kan opgøres til 20 mia. kr. i realkreditlån plus 18 mia. kr. fra swap, i alt 38 mia. kr.

For alle foreninger med swap kan der utvivlsomt konstateres OIV – objektiv indikation for værdiforringelse.

Sammenfatning
Hovedparten af foreningerne er nybyggede og ligger i provinsen, hvor det for tiden er utænkeligt, at der skulle opstå boligbobler. Boligerne blev solgt som andelsboligforeninger og køberne var ofte ældre mennesker, der ønskede en ny bolig i ét plan, uden individuelle vedligeholdelsesforpligtelser. Der er nu gået cirka 10 år efter stiftelsen og den demografiske komponent gør sig gældende. Andelshaverne er blevet ældre og dør. Foreningerne kan ikke sælge de ledige andele, da boligerne i forhold til det lokale ejendomsmarked er for dyre. Det samme er boligafgiften (huslejen). De står derfor tomme. De resterende andelshavere har ikke midler til at betale for de tomme boliger. Det ville også være økonomisk ufornuftigt, givet den økonomiske afgrund andelshaverne kigger ned i, jf. eksemplet med AB Skovlunden. Mange foreninger er allerede i samme situation som AB Skovlunden.

Erhvervs- og Vækstminister Troels Lund Poulsen har nedsat et udvalg, der skal modernisere ejerlejlighedsloven. Formålet er at konvertere Nykredits swaprisiko til gæld for købere af andele, der omdannes til ejerlejligheder.

Pdf: Skøn over omfanget af Nykredits swap i andelsboligsektoren

Thylandergruppen, advokat Allan Thomsen og Datea A/S meldt til politiet

En af lejerne i Klostergården, Lars-Erik Sebbelov, har politianmeldt Thylander Gruppen, advokat Allan Thomsen og Datea A/S.

Københavns Huslejenævn agter at fastsætte huslejen svarende til den omkostningsbestemte husleje. På trods heraf opkræver Thylander Gruppen bevidst en højere leje end loven foreskriver hos de tidligere andelshavere.

Hvad siger loven?

§ 5. Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9. For lejemål, som er forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2.

§ 16. Med bøde eller fængsel indtil 4 måneder straffes den, som afkræver en lejer højere leje end tilladt efter reglerne i dette kapitel. På samme måde straffes den udlejer, som aftaler leje og lejevilkår, der er mere byrdefulde for lejeren end tilladt efter bestemmelserne i § 5.

Stk. 2. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Link: https://www.retsinformation.dk/forms/r0710.aspx?id=173134

Læs politianmeldelsen, huslejenævnets meddelelse og advokat Allan Thomsens afvisning nedenfor.

Politianmeldelse af TG Partners, Datea A/S og advokat Allan Thomsen for grov, vedholdende og forsætlig overtrædelse af Lejeloven – (stavefejl rettet), dateret 6. september 2016

Huslejenævnets skrivelse af 17. juni 2016 vedrørende fastsættelse af omkostningbestemt leje, for så vidt angår TG Partners V PS’s ejendom Klostergaarden på Østerbro

Advokat Allan Thomsen afvisende svar til Huslejenævnet dateret den 15. august 2016

AB Klostergården i Københavns Huslejenævn (opdateres)

Efter salget af A/B Klostergårdens ejendom den 1. december 2015 blev de tidligere andelshaverne lejere.

En del af lejerne, samlet i den oprindelige interesseforening, forhandlede gennem nogle måneder med den nye ejer om fastsættelsen af husleje og andre betingelser.

Andre andelshavere indbragte udlejerens huslejekrav for Københavns Huslejenævn. Sagen i huslejenævnet kan følges her.

Som udgangspunkt gælder lejelovens regler, hvis ejer og lejere ikke kan blive enige.

Andelsboligforeningslovens § 4 og vilkår i lejeforhold, der stiftes i medfør af bestemmelsen. Af Kristian Graven Nielsen og Hans Henrik Edlund.

Udlejerens advokat er den kendte andelsboligadvokat Allan Thomsen, Nielsen & Thomsen, senere hansen thomsen_, der bl.a. er advokat for Nykredit og medlem af Nykredits repræsentantskab. Advokaten har også tæt samarbejde med ABF, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation. Nykredit har stor interesse i udfaldet af denne sag, da Nykredit har overbelånt mange hundrede andelsboligforeninger i hele landet og påført sig selv risikofyldte swapaftaler. Nu skal Nykredit nok vise andelshaverne hvordan de vil blive behandlet, hvis de opløser foreningen, erklærer den insolvent og indgiver konkursbegæring.

Advokat Kasper Westberg, Elmann Advokatpartnerselskab, som bl.a. fik kendt Skifteretten i København inhabil i Højesteret for dens udstrakte hjælp til den finansielle sektor og dens advokater, er advokat for familien Sebbelov.

Følg sagen i huslejenævnet her – nyeste dokumenter er nederst. Klik og hent.

4. december 2015
Advokat Kasper Westbergs klage til huslejenævnet med bilag 1 – 4, på vegne af familien Sebbelov

8. januar 2016
Advokat Allan Thomsens indlæg til huslejenævnet
Bilag A
Bilag II
Bilag III

11. februar 2016
Kasper Westbergs indlæg til huslejenævnet

29. februar 2016
Allan Thomsens indlæg

10. marts 2016
Kasper Westbergs indlæg

5. april 2016
Allan Thomsens indlæg
Bilag: Østre Landsrets kendelse 20. juni 2014

15. april 2016
Kasper Westbergs indlæg

16. maj 2016
Allan Thomsen skriver til Huslejenævnet

15. juni 2016
Interesseforeningen opgiver at forhandle med udlejer og indgiver klage til Huslejenævnet (ved Lind Advokater)

12. juli 2016
Huslejenævnet skriver til Kasper Westberg og Ole Otteslev

15. august 2016
Allan Thomsen skriver til Huslejenævnet

22. august 2016
Indsigelse mod parkeringskontrol fra en beboer

5. september 2016
Kasper Westberg skriver til Huslejenævnet, at udlejers forsatte opkrævning af leje i strid med lejelovgivningen vil blive politianmeldt

6. september 2016
Interesseforeningens advokat skriver til Huslejenævnet

ANDELSHAVERNE FANDT IKKE PÅ LOKKELÅN

Kronik i Berlingske mandag den 30. maj 2016
Af Niels Bjørnstrup og Irene Elise Larsen

Foto Niels og Irene

Godt kredithåndværk kan redde andelsboligforeninger fra konkurs. Der har været et usundt rådgivningsmiljø, hvor få rådgivere og banker så, at der var meget store penge at tjene ved udlån, ligesom visse rådgivere har tjent mange penge ved at rådgive.

Efter at Højesteret for nylig afsagde kendelse, hvorved andelsboligforeningen Duegården får lov til at gå konkurs, har Nykredit, Realkreditrådet, den finansielle sektors advokater og mange andre været ude i pressen og fortælle om, hvor uretfærdigt det er, at man bare kan løbe fra regningen, og hvor dyrt det nu bliver for de lovlydige andelsboligforeninger, som betaler deres kreditorer til tiden.

Der har allerede været krav fremme om, at loven må ændres, så andelshavere, som ikke vil betale regningen, må flytte. Der har også været skrevet meget om, hvor nemt det er at sælge lejligheder i selv dybt forgældede foreninger, så hvor stort kan problemet egentlig være for disse forkælede foreninger, hvor beboerne nu vil være lejere? Lad os starte med det sidste først. Det er korrekt, at selv i dybt forgældede foreninger i Københavnsområdet kan man sælge lejligheder.

Det siger dog ikke noget om foreningernes mulighed for at overleve på sigt, men blot hvor desperate folk er for at få et sted at bo. Disse foreninger har underskud år efter år og en gæld, der bare stiger og stiger. Det kan kun hænge sammen, fordi der ikke bruges tilstrækkeligt med penge på vedligeholdelse, og fordi kreditorerne lader stå til. Indtil videre.

Men på et tidspunkt skal regningen betales, og her er svaret: stigende boligafgift. Det er vel at mærke for lejligheder, der i forvejen er dyrere at bo i og i dårlig stand. Folk køber altså disse lejligheder af nød og ikke, fordi det er et bæredygtigt projekt.

I AbiKrise har vi gjort os ulejligheden at undersøge, hvordan det kunne gå så galt, og alt tyder på, at man skal kigge på stiftelsen af foreningerne. De foreninger, der i dag er nødlidende, har aldrig haft nogen positiv egenkapital. Nogle banker førte en hasarderet udlånspolitik ved at finansiere foreninger, uden at der blev betalt indskud, uden at sikre sig, at foreningerne havde en sund driftsøkonomi fra starten, uden at sikre sig, at foreningerne var i stand til at afvikle gæld og ved at udstyre foreningerne med finansielle aftaler, der som udgangspunkt gjorde det muligt at få en driftsøkonomi til at hænge sammen – men kun i det første år.

Vi må minde om, at det ikke er andelshaverne, der har fundet på swaplån eller lokkelån. Det er ikke andelshaverne, der har efterspurgt et uigennemskueligt produkt med en skjult milliongevinst til kreditor up front og med en afvikling, hvor man betaler renter af en gæld, der ikke længere findes. Det er ikke andelshaverne, der ikke overholdt Bekendtgørelse om realkreditinstitutters værdiansættelse og låneudmåling. Regler der skulle sikre, at kreditforeningen altid kunne få sine penge igen uanset, om en andelsboligforening gik konkurs, idet bekendtgørelsen foreskriver, at belåning skal ske ud fra huslejeindtægter på lejelovsvilkår.

Det vil sige, at hvis en andelsboligforening går konkurs, lider kreditforeningen intet tab. Hvis man altså følger reglerne.

For at sætte tingene i perspektiv gennemgår vi stiftelsesgrundlaget i Duegården. I gennemsnit indbetalte hver andelshaver seks kr. pr. kvadratmeter som indskud. Det vil sige, at for en lejlighed på 100 kvadratmeter skulle en kommende andelshaver betale 600 kr.

Af det samlede lånebehov på knap 378 millioner kr. indskød andelshaverne mindre end 0,1 procent. Der var afsat 23,50 kr. til vedligeholdelse pr. kvadratmeter pr. år. Grundejernes Investeringsfonds satser for vedligeholdelsesmæssige hensættelser var i samme år 144 kr. Ejendommen blev realkreditbelånt for 288 millioner kr. hvilket svarer til en belåning på 185 procent i forhold til det tilladte eller en overbelåning på 132 millioner kr.

Nykredit Bank udstedte en swapaftale oven på realkreditlånet, der ikke afvikles i samme hast som realkreditlånet, hvilket bevirker, at når gælden skulle afvikles ville den effektive rente stige løbende fra 6,1 procent til over 20 procent om året.

Swapaftalen er således ikke det rentesikringsprodukt, det er solgt som. En detalje, Nykredit vist havde glemt at fortælle andelshaverne.

På toppen af det hele var der ingen personlig hæftelse for noget af gælden for andelshaverne.

Det siger sig selv, at Nykredit har udstedt lån uden nogen reel sikkerhed udover en overbelånt ejendom. Andelshaveres rådgiver sagde god for handlen, og med en blåstempling fra Nykredit var forventningen, at økonomien var i orden, og reglerne blev fulgt. For hvis man ikke kan stole på sin rådgiver og bankforbindelse, hvem kan man så stole på? Med et meget lille indskud og uden personlig hæftelse var det ikke andelshaverne, der tog en risiko. Med en bevidst overbelåning og uigennemskuelige finansielle produkter var det Nykredit der tog den store risiko. Denne risiko har Nykredit i en længere periode forsøgt at kaste fra sig ved at modsætte sig en konkurs og ved ikke at involvere sig i reelle forhandlinger om genopretning af foreningens økonomi.

Når denne strategi har vist sig ikke at lykkes, trues i stedet med stigende bidragssatser og dyrere lån som følge af Duegårdens konkurs. Man kunne i stedet have en forventning om, at man fra långivers side vendte tilbage til mere traditionel og fornuftig långivning og fremadrettet krævede egenkapital, indskud og personlig hæftelse ved udlån til andelsboligforeninger. Det er vist det, der kaldes »kredithåndværk«. Der har været et usundt rådgivningsmiljø omkring stiftelser, hvor få rådgivere og banker så, at der var meget store penge at tjene ved udlån, ligesom visse rådgivere har tjent mange penge ved at rådgive. Man kan sætte spørgsmålstegn ved, om der er givet en reel og vederhæftig rådgivning, eller om stiftelser blot har været en stor pengemaskine med andelshaverne som sagesløse gidsler.

Man kan jo også spørge: Hvis stiftelsesgrundlaget var i orden, hvorfor er der så nødlidende foreninger i dag? Nej, finanskrisen er ikke svaret. Der er ingen, der har ønsket at stifte en forening og stige i boligafgift med udsigt til, at foreningen kollapsede økonomisk få år efter. Ingen andelsboligforening bliver insolvent af, at prisen på ejendommen falder, hvis foreningen er stiftet på forsvarlige budgetter.

Andelshaverne har accepteret at betale en højere boligafgift end den reelle lejeværdi af deres bolig i tillid til, at den højere boligafgift var i stand til at dække foreningens udgifter, og mod at få andelshaverrettigheder og demokratisk indflydelse på ejendommen for pengene.

Ikke engang en stigning i boligafgiften på 100 procent i forhold til lejeværdien var i stand til at give dem dette. Den højere boligafgift, som andelshaverne har betalt, har dermed været et regulært tab. I dag, hvor Duegården er gået konkurs, råber finanssektoren og dens advokater på politikernes indgriben.

Det indgreb, der kunne og skulle forhindre konkurser i andelsboligforeninger, skete allerede i 2005, hvor lånebekendtgørelsen blev strammet op. Pilen peger således ikke på politikerne.

I 2014 publicerede Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter »Webfakta« vedrørende andelsboligforeninger. Her fremgår, at ultimo 2013 var den gennemsnitlige gældsandel for alle andelsboligforeninger over hele landet på 45 procent af den offentlige ejendomsvurdering.

Hvis konkurrencen virker inden for realkreditområdet, må det betyde, at der ikke er basis for en generel stigning i bidragssatser til andelsboligforeninger. Endelig kan størstedelen af Nykredits forventede tab i A/ B Duegården henføres til swapaftaler.

Swapaftaler er ikke kreditforeningsprodukter, og tab herpå bør ikke påvirke bidragssatserne. At tale om stigende bidragssatser på den baggrund er endnu en gang spin fra den finansielle sektors side, og det ville klæde sektoren betydeligt bedre, hvis den i stedet bruger sin energi på at indgå bæredygtige rekonstruktionsaftaler med de nødlidende andelsboligforeninger til glæde for både foreningerne og den finansielle sektor.

Med en bevidst overbelåning og uigennemskuelige finansielle produkter var det Nykredit, der tog den store risiko.

http://www.b.dk/kronikker/andelshaverne-fandt-ikke-paa-lokkelaan

A/B KLOSTERGÅRDENS KONKURS SYLTES

Andelshaverne Jette og Lars Erik Sebbelov fra A/B Klostergården, der er under konkursbehandling, forsøger at få afsat kurator, advokat Bo Lauritzen, der sylter konkursbehandlingen af A/B Klostergårdens konkursbo og som foretager en lang række mærkværdige dispositioner.

Advokat Kasper Westberg søger på vegne af de to andelshavere tilladelse til at indbringe Østre Landsrets kendelse af 14. januar 2014 i sag B-2846-14 for Højesteret (tredjeinstansbevilling).

Ansøgningen er sendt til Procesbevillingsnævnet.

Både skifteretten og Østre Landsret har afvist at afsætte kurator Bo Lauritzen, der hellere vil være rekonstruktør end kurator. I mere end 3½ år har han undladt at afslutte konkursbehandlingen.

Bo Lauritzen var en af de to advokater der deltog i et eller flere hemmelige møder med dommer Torben Kuld Hansen, hvilket var en medvirkende årsag til at Torben Kuld Hansen og hele skifteafdelingen i Sø- og Handelsretten den 24. juni 2014 blev kendt inhabil af Højesteret.

Dommeren i Sø- og Handelsrettens Skifteafdeling havde sammen med den finansielle sektors advokater aftalt hvordan andelshaverne og andelsboligforeninger skulle holdes væk fra domstolene. Det kan godt være, at andelshaverne har ret, men de skal ikke have lov til at få deres ret. Sådan må de have tænkt.

Sagen er uden fortilfælde i dansk retshistorie.

Man skal man udenlands for at finde tilsvarende tilfælde. Til sydeuropa eller langt øst på. Eller endnu længere væk.

Behandlingen af A/B Klostergårdens konkursbo kan anses for en krænkelse af de retssikkerhedsmæssige garantier og beskyttelseshensyn, der ligger i konkurslovens § 127a og Den Europæiske Menneskerettigheds Konventions artikel 6, der skal sikre at en proces gennemføres inden for rimelig tid.

Det er nyliberalisme i sin klareste form. Det er den stærkes ret der hersker.

Sagen har principiel betydning. Både for andre andelsboligforeninger under eller på vej til konkurs og for alle andre, juridiske som fysiske personer, som havner i en konkurssag – dvs. alle virksomheder af enhver art.

Den finansielle sektor har indtil nu fået stor hjælp fra dommer Torben Kuld Hansen. Havde Højesteret ikke kendt dommeren inhabil ville Bo Lauritzen og konsorter med sikkerhed have lykkedes med deres komplot mod alle andelshaveres retssikkerhed. Nu er der dog endnu nogle runder tilbage i retssystemet, før resultatet foreligger.

Også den akademiske verden er mobiliseret på den finansielle sektors side.

Skarpe og kloge juridiske hjerner har bistået den finansielle sektor. Enten ved at bidrage aktivt med nye retskilder og ny retsudvikling. Eller ved simpelthen at undlade at give sit besyv med. De ved godt det ikke passer, men holder deres mund.

Blandt de mest fremadskuende og aktive juridiske lærde er advokat Lars Lindencrone Petersen, advokat og videnspartner i Advokatfirmaet Bech-Bruun samt adjungeret professor på Århus Universitet.

En anden er Ulrik Rammeskow Bang-Pedersen, professor og formand for Konkursrådet (hvor Torben Kuld Hansen er medlem), der på letbenet og uholdbart juridisk grundlag efterrationaliserer til støtte for Bo Lauritzen, fremgår det af processkrifterne. Det sker i lærebøger for juridiske studerende.

Det er nu op til Procesbevillingsnævnet at afgøre, om sagen har principiel betydning og om den kan forelægges for Højesteret.

Sagens dokumenter kan hentes nedenfor.


Brev til Procesbevillingsnævnet

Bilag
bilag 1
bilag 2
bilag 3
bilag fortsat
bilag 3 fortsat
bilag 3 fortsat(1)
bilag 3 fortsat(2)
bilag 3 fortsat(3)
bilag 3 fortsat(4)

———————————————————–

Dokumenter i sagerne – fra de sidste par måneders tid

20150130 Kasper Westberg Sagsøgernes processkrift 2 Skifteafdelingen P-8-13
20150130 Bo Lauritsens processkrift vedrørende ophævelse af konkursen K-1342-11-M
20150123 Kromann Reumert Processkrift 1 – Omstødelsessagen
20150112 Kasper Westberg Kærendes kæreprocesskrift 1 ØL B-2846-14
20150112 Bo Lauritzen Kæreprocesskrift A
20150105 Kasper Westberg Processkrift konkurslovens par 144
20150105 Anders Bendtsen Processkrift Skifteafdelingen K-1342-11-M Interesseforeningen
20141222 Bo Lauritzen Processkrift Sag P 8-13 vedrørende ejerskifte og konkursdekret
20141219 Bo Lauritzen Kæreduplik Østre Landsret sag B-2846-14
20141218 Kasper Westberg Duplik Højesteret sag 116-2014 Indstævnte Sebbelover
20141218 Kasper Westberg Duplik Højesteret 116-2014 Indstævnte 94
20141218 Kasper Westberg Duplik Højesteret 116-2014 Indstævnte 93
20141217 Nicolai Westergard Duplik Højesteret 116-2014
20141205 Kasper Westberg Østre Landsret B-2846-14 Kærereplik
20141127 Bo Lauritzen Processkrift vedrørende ophævelsen af konkursen
20141113 Kasper Westberg Klage til Advokatnævnet over Bo Lauritzens adfærd
20141031 Skifterettens tidsplan K-1342-11-M P-8-13
20140620 Østre Landsrets dom i Omstødelsessagen
20120926 Kasper Westberg Processkrift A Sag K 1342-11E

Bilag 1_6
Bilag B
Bilag C
Bilag D
Bilag fra Bo Lauritzen
Bilag KWE-E Artikel i Jyllands-Posten 31 august 2013 Andelshavere fanget i gældsfælde
Bilag KWE-F

ADVOKATNÆVNET GENOPTAGER KLAGESAGEN OVER CARSTEN CEUTZ OG BO LAURITZEN

Advokatnævnet har besluttet at genoptage klagesagen over advokaterne Carsten Ceutz og Bo Lauritsen, som holdt hemmelige møder med skifteretsdommer Torben Kuld Hansen. Højesteret fandt Kuld Hansen inhabil i sager om insolvente andelsboligforeninger, mens Advokatnævnet på det helt samme grundlag frikendte de to advokater for overtrædelse af de advokatetiske regler.

Det er helt ekstraordinært at Advokatnævnet genoptager behandlingen af en sag.

Advokatnævnets nye afgørelse forventes klar i løbet af 3 – 9 måneder.

Dokumenterne i sagen kan læses nedenfor.

Advokatnævn – 1. kendelse, som frikendte Lauritzen og Ceutz

Ugeskrift for retsvæsen – H. K. 24. juni 2014 i sag 74 – 2014 – S45C-314081909420 (2)

Fornyet klage over Bo Lauritzen
Fornyet klage over Carsten Ceutz

Advokatnævnet skriver til Bo Lauritzen – enslydende brev fremsendt til Carsten Ceutz

Følgebrev fra Bo Lauritzenbr
indlæg
bilag e
bilag d
bilag c
bilag g
bilag i
bilag j
bilag f
bilag h

KWs bemærkninger til Bo Lauritzen
Sø- og Handelsrettens videre behandling af A/B Klostergårdens konurssag

Ceutz 1. genmæle i 2. runde

KW 1. genmæle i Ceutz klagen

KW korrigrer sin skrivelse af 11. september

Ceutz – 11 09 2014 – Brev til Advokatnævnet

KW går i rette med Ceutz brev af 11. september

Ceutz 31.10.2014 – Indlæg til Advokatnævnet
Bilag E-H

KW final – 13.11.2014

A/B KÆRSKIFTET UNDER REKONSTRUKTION

Andelshaverne i A/B Kærskiftet under rekonstruktion, 2500 Valby, er indkaldt til informationsmøde fredag den 21. november 2014.

Rekonstruktionsplanen indebærer bl.a.
– at boligafgiften skal stige 5 % årligt i de næste mange år,
– at der skal ske yderligere gældsætning
– og at egenkapitalen/andelsværdien fortsat er negativ.

Den øgede gældsætning sker ved at andelsboligforeningen låner penge af sin bank for at kunne tilbagebetale den gæld man har til banken. Deraf behovet for at hæve boligafgiften med 5% hvert år.

Den gennemsnitlige boligafgift vil stige fra ca. 184.000 kr. årligt i 2014/15 til 223.000 kr. i 2018/19, svarende til en stigning fra 15.315 kr./måned til 18.618 kr./måned.

Huslejen for andelboligforeningens lejere er 121.000 kr. om året eller 10.105 kr. om måneden. I budgettet kalkuleres med en årlig husleje for lejerne i 2018/19 på 131.000 kr. eller 10.929 kr. pr. måned.

Udviklingen i boligafgiften afhænger af, hvornå og hvordan stigningen sætter ind, eksempelvis sådan:

År/Boligafgift/Årlig stigning
2014 184.000
2015 193.200 9.200
2016 202.860 9.660
2017 213.003 10.143
2018 223.653 10.650
2019 234.836 11.183

Rekonstruktionsplanen skal vedtages af andelsboligforeningens generalforsamling. Forkastes rekonstruktionsplanen, overgår foreningen til konkursbehandling.

Andelshaverne har besluttet at lade sig råde af Jydske Banks advokat, Andreas Kærsgaard Mylin.

Advokatens informationsbrev indeholder forskellige oplysninger, som uden forbehold angives at være retsstillingen på området. I bedste fald er oplysningerne tvivlsomme og nogle er formentlig forkerte. Herunder oplysninger om retten til at opkræve leje af forbedringer lavet af andelshaverene og retten til at kræve nyt depositum og forudbetalt leje. Derudover er det heller ikke afklaret hvornår man bliver lejer.

Andelshaverne skal derfor sikre sig uafhængig juridisk rådgivening og ikke lade sig råde af bankens advokat, således at de selv har et grundlag for at vurdere, hvad der vil være det bedste for dem som andelshavere – at stemme for rekonstruktionsforslaget eller at forkaste det.

Når andelshaverne skal vurdere rekonstruktionsplanen, skal de fundamentalt set træffe et valg mellem at leje en lejlighed i bebyggelsen eller at beslutte sig for at købe den gældstyngede andelsboligforeningen én gang til.

Advokaten henviser bl.a. til Borgerretshjælpen i Valby og Københavns Retshjælp for yderligere rådgivning.

Dokumenter:
Accura-19-11-20140001
Notat vedr. AB’s retsstilling i tilf. a konkurs – 2014-11-18
Informationsskrivelse fra RSM plus – 2014-11-18
Valuarvurdering – 2014-10-31
Saldospecifikation – 2014-11-19
Indkladelse til informationsmøde fra Accura – 2014-11-18