AB Klostergården i Københavns Huslejenævn (nyt nederst)

Efter salget af A/B Klostergårdens ejendom den 1. december 2015 blev de tidligere andelshaverne lejere.

En del af lejerne, samlet i den oprindelige interesseforening, forhandlede gennem nogle måneder med den nye ejer om fastsættelsen af husleje og andre betingelser.

Andre andelshavere indbragte udlejerens huslejekrav for Københavns Huslejenævn. Sagen i huslejenævnet kan følges her.

Som udgangspunkt gælder lejelovens regler, hvis ejer og lejere ikke kan blive enige.

Andelsboligforeningslovens § 4 og vilkår i lejeforhold, der stiftes i medfør af bestemmelsen. Af Kristian Graven Nielsen og Hans Henrik Edlund.

Udlejerens advokat er den kendte andelsboligadvokat Allan Thomsen, Nielsen & Thomsen, senere hansen thomsen_ (sådan hedder firmaet), som bl.a. er advokat for Nykredit og medlem af Nykredits repræsentantskab. Advokaten har også tæt samarbejde med ABF, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation. Nykredit har stor interesse i udfaldet af denne sag, da Nykredit har overbelånt mange hundrede andelsboligforeninger i hele landet og påført sig selv risikofyldte swapaftaler. Nu skal Nykredit nok vise andelshaverne hvordan de vil blive behandlet, hvis de opløser foreningen, erklærer den insolvent og indgiver konkursbegæring.

Advokat Kasper Westberg, Elmann Advokatpartnerselskab, som bl.a. fik kendt Skifteretten i København inhabil i Højesteret for dens udstrakte hjælp til den finansielle sektor og dens advokater, er advokat for familien Sebbelov.

Følg sagen i huslejenævnet her – nyeste dokumenter er nederst. Klik og hent.

4. december 2015
Advokat Kasper Westbergs klage til huslejenævnet med bilag 1 – 4, på vegne af familien Sebbelov

8. januar 2016
Advokat Allan Thomsens indlæg til huslejenævnet
Bilag A
Bilag II
Bilag III

11. februar 2016
Kasper Westbergs indlæg til huslejenævnet

29. februar 2016
Allan Thomsens indlæg

10. marts 2016
Kasper Westbergs indlæg

5. april 2016
Allan Thomsens indlæg
Bilag: Østre Landsrets kendelse 20. juni 2014

15. april 2016
Kasper Westbergs indlæg

16. maj 2016
Allan Thomsen skriver til Huslejenævnet

15. juni 2016
Interesseforeningen opgiver at forhandle med udlejer og indgiver klage til Huslejenævnet (ved Lind Advokater)

12. juli 2016
Huslejenævnet skriver til Kasper Westberg og Ole Otteslev

15. august 2016
Allan Thomsen skriver til Huslejenævnet

22. august 2016
Indsigelse mod parkeringskontrol fra en beboer

5. september 2016
Kasper Westberg skriver til Huslejenævnet, at udlejers forsatte opkrævning af leje i strid med lejelovgivningen vil blive politianmeldt

6. september 2016
Interesseforeningens advokat skriver til Huslejenævnet

8. februar 2017
Københavns Huslejenævn afgør at 4 af de tidligere andelshavere i den konkursramte forening skal betale omkostningsbestemt husleje

7. marts 2017
Thylandergruppens advokat, Allan Thomsen anker Huslejenævnets afgørelse. Bemærk især henvisningerne til Niels Grubbes foredrag i Dansk Selskab for Boligret

19. april 2017
Kasper Westbergs bemærkninger til Allan Thomsens ankeskrift af 8. marts 2017
Allan Thomsens brev til Ankenævnet for de Københavnske Huslejenævn, om lejerstatus, depositum og forudbetalt husleje

21. april 2017
Københavns Kommunes Huslejenævn skriver til lejeren

5. maj 2017
Lejerens advokat, Kasper Westberg, svarer Huslejenævnet og medsender en stribe bilag
Bilag:
S45C-6e17050214520
Tidsforløb for udskiftning af faldstamme og vandinstallationer i tiden 0…(1)
Tidsforløb for udskiftning af faldstamme og vandinstallationer i tiden 0…
Klostergården kontrolskema – aflevering for nye vandrør og faldstammer o…
Udskrivningsvenlig version af mail til Søren Christopersen dateret 16. a…
S45C-6e17050511150
S45C-6e17050511160
S45C-6e17050511161

8. maj 2017
Kasper Westberg skriver til Ankenævnet for huslejenævnene. Det er et svar på Allan Thomsens brev af 19. april 2017

11. maj 2017
Københavns Kommune skriver til Lars Erik Sebbelov i brev dateret den 13. maj 2017

21. juni 2017

Indlæg til ankenævnet – 21.06.2016

Bilag XI – Afrapportering maj 2017 fra arbejdsgruppe om ansvarlig drift af andelsboligforeninger

Bilag XII – Internt vidennotat udarbejdet af Bech-Bruun i juni 2017

29.juni 2017
Kasper Westbergs kommentarer til Allan Thomsens indlæg 21. juni 2017
PBS bilag

3. juli 2017
Københavns Kommunes Huslejenævn giver lejerne medhold

1. august 2017
Afgørelse fra Ankenævnet for Huslejenævnene, vedrørende Huslejenævnsafgørelser 8. februar 2017, korrigeret 30. marts 2017

8. september 2017
Brev til ankenævnet fra hansen thomsen_ vedr. Ved Klosteret 8, 4. tv. – lejens str., depositum, forudbetalt leje m.v. – 08.09.2017

3 GODE RÅD TIL ANDELSHAVERE, DER BLIVER LEJERE

Den nye ejer af Hostrups Have, det svenske Heimstaden, forsøger at opkræve omkring 30 millioner kroner fra de tidligere andelshavere, i form af depositum og forudbetalt husleje. Andelshaverne bliver efter gældende praksis lejere fra den 1. september.

Her følger 3 råd til andelshaverne:

1.
Lad være med at underskrive lejekontrakter. Udlejeren kan ikke smide andelshavere ud. Når der ikke er en lejekontrakt, gælder lejelovens regler.

2.
Betal den krævede husleje. Meddel udlejer, at det sker under protest.

3.
Når udlejeren fremsætter sit krav om forudbetaling og depositum, skal man straks svare, at det er der ikke hjemmel til. Og så skal man med det samme indbringe sagen for huslejenævnet med anmodning om, at nævnet bestemmer, at klagen har opsættende virkning. I så fald kan udlejer ikke sætte lejeren på gaden med fogedens hjælp, da der er en tvist om det grundlag udlejer henviser til.

LLO STØTTER DE NØDLIDENDE ANDELSBOLIGFORENINGER

Pressemeddelelse fra LLO

28-06-2017
Regeringens arbejdsgruppe: Sæt lejen op! LLO: Nej tak!

Regeringen har nedsat en arbejdsgruppe, som har givet 13 anbefalinger til at ”sikre ansvarlig drift af andelsboligsektoren.” Gruppen har blandt andet bestået af repræsentanter fra Erhvervsministeriet, finanssektoren og Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation.

Brian Mikkelsens omtale af rapporten kan ses her: http://em.dk/nyheder/2017/06-10-andelsboligsektor

Rapporten kan hentes ved at klikke her

Rapporten behandler blandt andet den situation, hvor en andelsboligforening går konkurs, og andelshaverne bliver lejere igen. Arbejdsgruppen mener, at der skal være klarhed over de rettigheder, de tidligere andelshaverne vil have ved konkurs, men kæden hopper af, da de anbefaler en ny og dyrere lejefastsættelsesform i dansk ret.

Arbejdsgruppen skriver:

”Arbejdsgruppen har vurderet, at såfremt lejen fastsættes som et gennemsnit af beløbet for boligafgiften i andelsboligen i for eksempel de seneste 3-5 år, dog som minimum den leje, som kan opkræves i henhold til lejelovgivningen så forventes et mere retvisende niveau for boligafgiften. Arbejdsgruppen har lagt til grund for deres drøftelser, at det umiddelbart må forventes, at for store ældre ejendomme i regulerede kommuner (såfremt der var tale om private lejeboliger), vil niveauet for den omkostningsbestemte leje ofte ligge under niveauet for den boligafgift, som andelshaverne på tidspunktet inden en opløsning betaler til andelsboligforeningen.” (Arbejdsgruppens rapport s. 31).

LLO ser fem problemer med forslaget:

– Lejen bliver dyrere end den må være efter de nuværende regler. Der er tale om en ren foræring til udlejerne. Forslaget indebærer, at lejen kun kan blive dyrere, og ikke billigere i forhold til de nye regler.
– Forslaget komplicerer de samme lejelove, som regeringen forsøger at forenkle. Forslaget indføjes en fjerde lejefastsættelsesform, ud over de tre hovedkategorier vi har på nuværende tidspunkt, nemlig det lejedes værdi, omkostningsbestemt husleje og fri husleje.
– Lejerne betaler en højere leje uden at få noget til gengæld. LLO mener, at de allerede eksisterende dyre lejefastsættelsesformer i forvejen skader lejemarkedet og bør afskaffes, men disse dyrere lejefastsættelsesformer, gælder for lejemål, hvor lejemålet enten er forholdsvist nyt, eller moderniseret. Med den nye regel bliver lejen bare dyrere, uden at lejeren får noget til gengæld.
– Lejerne får mindre indflydelse, end da de var andelshavere, men har den samme udgift. Boligafgift og leje er ikke det samme, og andelshaverne har langt større indflydelse på ejendommen, end lejerne har.
– Endeligt vil forslaget ramme andelshavere, der allerede sidder økonomisk hårdt i det. De har netop måtte se deres forening gå konkurs, og måske skal omlægge deres boliglån (som de ikke længere har sikring for) til et forbrugslån. De bør ikke sidde hårdere end andre lejere.

LLO opfordrer derfor Regeringen til ikke at følge denne anbefaling fra arbejdsgruppen, og holde fast i den nuværende regulering af huslejen.

Link til LLO’s pressemeddelelse:
http://llo.dk/Politik-og-presse/Pressemeddelelser/Vis-pressemeddelelse.aspx?Action=1&NewsId=333&M=NewsV2&PID=83

ARBEJDSGRUPPEN OM ANSVARLIG DRIFT

Erhvervs- og Vækstministeriet har offentliggjort en rapport om ansvarlig drift af andelsboligforeninger.

Rapporten beskæftiger sig ikke meget med det faktum, at de afgørende skader sker før der overhovedet eksisterer en bestyrelse i foreningen, dvs. før der overhovedet eksisterer en forening. Det er i den periode smarte advokater, sælgere af beboelsesejendomme, valuarer m.fl. boltrer sig som fisk i vandet.

Grundlæggende er der tale om, at ved hjælp af fup og fiduser (stråmænd, porteføljesalg) overtræder sælgerne reglerne om tilbudspligt, og advokater og valuarer lokker lejerne til at danne en andelsboligforening, der køber en overprissat, oftest dårligt vedligeholdt, ejendom, som tillige er alt for dyr for lejerne. Stiftelsesbudgetterne skjuler de reelle udgifter og swap gør det hele værre. Swap er forbudt til privatpersoner og der ses stort på, at andelsboligforeninger skal behandles som forbrugere. En privat investor ville aldrig have kastet sig ud i samme investering som lejerne, fordi der økonomisk set er tale om et sminket lig.

Den finansielle sektor spiller med ved at overbelåne.

Lykkes det for Brian Mikkelsen at komme igennem med lovgivning, der sætter konkursmuligheden for andelsboligforeninger ud af kraft, starter en ny karrusel, hvor smarte advokater og den finansielle sektor risikofrit kan fortsætte med at sælge økonomisk set sminkede lig til godtroende lejere.

Rapport fra arbejdsgruppe om ansvarlig drift af andelsboligforeninger

MATERIALE TIL ERHVERVSMINISTERIETS SEKRETARIAT OM ANSVARLIG DRIFT

Notat om EVMs arbejdsgruppe om ansvarlig drift i andelsboligforeninger

Bilag:
– Omfanget af Nykredits swap i andelsboligsektoren
– Højesterets kendelse, sag 189-2015, AB Duegården – Nykredit
– Overbelåning af Duegaarden
– Niels Bernsteins tale på Realkreditrådets årsmøde 2010
– Nationalbankens Kvartalsoversigt 2. kvartal
– Kirsten Jacobsen om Realkreditsagen

HØJESTERETSSAG – HVORNÅR BLIVER ANDELSHAVERNE LEJERE NÅR ANDELSBOLIGFORENINGEN ER OPLØST OG GÅET KONKURS?

Spørgsmålet om, på hvilket tidspunkt andelshavere i en opløst andelsboligforening under konkursbehandling bliver lejere, behandles af Højesteret fredag den 8. september 2017 af 7 dommere

Hvornår bliver andelshaverne lejere? Er det når konkursdekretet er afsagt og konkursen er endelig? Eller er det når kurator i konkursboet har solgt ejendommen?

I al sin enkelhed drejer sagen sig om, at den finansielle sektor forsøger at opkræve en høj boligafgift fra de tidligere andelshavere så længe som muligt.

Følg med i sagen på denne hjemmeside. Nyeste dokumenter først.

21. februar 2017 – Kurator Bo Lauritzen sender sit første processkrift
Bo Lauritzens processkrift A

12. januar 2017 – Telefonmøde mellem Højesteret og sagens parter
Udskrift af Højesterets anke- og kæremålsudvalgs retsbog

2. november 2016 – Højesteret skriver til kurator Bo Lauritsen
Brev fra Højesteret til Bo Lauritzen

1. november 2016 – Kasper Westbergs ankestævning med bilag
Kasper Westbergs ankestævning

September 2017 – Materiale til Højesterets behandling 8. september
Appellanternes processkrift 3
Appelanternes processkrift 4
Appelindstævntes processkrift B
Bilag 13
Bilag 14
Bilag C og D
TBB 2016.581 En status over andelsboligforeningsopgøret(1)
U1998.1116H
Karnov – Aktieavancebeskatningslovens § 30 (1)(1)

SKØN OVER OMFANGET AF NYKREDITS SWAP

Nykredit har de seneste år foretaget hensættelser til imødegåelse af tab på swap i andelsboligsektoren på omkring 6 mia. kr.

Der findes ikke nogen samlet opgørelse over Nykredits swap i sektoren. Swap (med løbetid på 30 år + forlængelse) indgår i finansieringen i de fleste nystiftede andelsboligforeninger fra omkring 2005 og frem. Datagrundlaget er spinkelt og der er ingen offentlig interesse i at få omfanget eller karakteren af Nykredits swap afdækket. Finansielle nøgleoplysninger fra andelsboligforeningernes regnskaber er belagt med tavshedspligt og er utilgængelige. I forbindelse med en eventuel børsintroduktion må det forventes, at investorer vil efterspørge oplysninger om Nykredits risiko på swap i andelsboligsektoren.

Nedenfor er omfanget af Nykredits swap i andelsboligsektoren skønnet til nominelt 20 mia. kr., med en aktuel markedsværdi på 18 mia. kr. Den samlede overbelåning i relation hertil er skønnet til 6 mia. kr. Samlet hensættelsesbehov anslås til 24 mia. kr. – omkring 4 gange så meget som Nykredits aktuelle hensættelser.

Antagelig vedrører Nykredits hensættelser til swap udelukkende foreninger med engagementer over 50 mio. kr. Dermed går alle små andelsboligforeninger under radaren.

Et konkret eksempel – AB Skovlunden, Esbjerg
AB Skovlunden i Esbjerg er en lille nybygget (2008) andelsboligforening med 22 boliger. Husene blev købt som nye for 52 mio. kr.

Andelshaverne indskød 13 mio. kr. og Nykredit Realkredit stillede med 39 mio. kr. Desuden solgte Nykredit Bank foreningen en rentesikring i form af en swap med rentetrappe. Markedsværdien af swapaftalen er pt. -35 mio. kr., set fra andelsboligforeningens side.

Andelsboligforeningen har dermed aktuelt en gæld til Nykredit på 74 mio. kr. (39 mio. i realkreditlån + 35 mio. kr. i swap).

Den offentlige vurdering er på 33 mio. kr. En realistisk salgspris for husene, sammenlignet med tilsvarende huse i Esbjerg, er 25-27 mio. kr. De 2.341 m2 byggeri blev i 2008 købt for 22.200 kr./m2. Den gennemsnitlige salgspris pr. m2 i Esbjerg har aldrig været over 11.000 kr./m2, jf. www.boliga.dk.

Som følge af dødsfald står 3-4 boliger tomme. De resterende andelshavere har ikke råd til at betale for de tomme boliger og foreningen har ikke kunnet opnå en tilfredsstillende aftale med Nykredit. Man har derfor skiftet bankforbindelse, vedtaget at andele kan leveres tilbage til foreningen med 5 måneders varsel og besluttet at nedsætte boligafgiften til stiftelsestidspunktets. Andelshaverne indbetaler deres boligafgift til banken, foreningen afholder sine udgifter på normal vis og overfører kvartalsvis retstbeløbet til foreningens konto i Nykredit Bank.

Som følge af den bundløse gæld anser andelshaverne deres indskud på 13 mio. kr. for tabt.

I tilfælde af foreningens konkurs kan Nykredits potentielle tab (swap + overbelåning) anslås til 47 mio kr. (35 mio. kr. + (39-27) mio. kr.). Tabet for Nykredit er 2,1 mio. kr. pr. bolig i denne forening.

Det samlede tab i tilfælde af konkurs for andelshavere, realkredit og bank er tilsammen 60 mio. kr. på et byggeri til en værdi omkring 27 mio. kr.

Hvad ved vi om omfanget af swap og nødlidende andelsboligforeninger?
Ministeren for By, Bolig og Landdistrikter har oplyst, at andelsboligsektoren består af ca. 9.000 foreninger. Heraf har 951 foreninger med 21.422 boliger en gæld, som overstiger den offentlige vurdering. Foreningerne, der i gennemsnit har 22,5 boliger, er altovervejende stiftet efter 2000. Knap 70% af boligerne ligger i provinsen. (Svar på spørgsmål 34, BYB, alm. del, 27. maj 2015).

”Med flere end 3.000 andelsboligforeninger tegner Nykredit sig for omkring 40 pct. af lånemarkedet til andelsboliger, og ifølge Karsten Knudsen er der ydet swap-lån til omkring 750 foreninger for sammenlagt flere mia. kr.”. (Jyllands-Posten 13. januar 2012).

Andelsboligsektoren har realkreditlån for ca. 100 mia. kr. Cirka 25 mia. kr. har tilknyttet en renteswap. (Teknisk gennemgang i Folketingets By- og Boligudvalg, 13. november 2012).

Hvad kan vi beregne eller anslå om omfanget af Nykredits swap ud fra de foreliggende data?
Hvis Nykredit har 750 andelsboligforeninger med swap og anvendes gennemsnitsstørrelsen på 22,5 boliger pr. forening, er der tilsammen 16.875 boliger i foreninger med swap og Nykredit som kreditor.

Der er 951 insolvente foreninger, jf. svaret til BYB. Det svarer til, at Nykredit har finansieret 78,8% af de insolvente foreninger. For nemheds skyld: 80 %.

Ministeren for By, Bolig og Landdistrikter har oplyst, at der er swap for 25 mia. kr. i andelsbolig-sektoren. Alt andet lige antages Nykredit at have 80% heraf. Det svarer til 20 mia. kr.

Der er et 1:1 forhold mellem et realkreditlån og en swapaftale. Til et realkreditlån på 288 mio. kr. hører en swap på 288 mio. kr. (Der ses bort fra asymetri mellem swap og lån i år 20 til 30).

Markedsværdien af Nykredits swap (der varierer med renten) er som følge af rentefaldet pt. omkring 0,9 x realkreditlånet (0,9 x 20 mia. kr. = 18 mia. kr.).

Vi ved også, at der er en tæt relation mellem overbelåning og forekomsten af swap i andelsbolig-sektoren. Overbelåningen anslås til 30% af beløbet til realkreditbelåning, hvilket giver anslået 6 mia. kr.

Nykredits potentielle tab
Risikoen ved overbelåning bæres af Nykredits Realkredit. Risikoen ved swap bæres af Nykredit Bank.

Nykredits potentielle tab, hvis alle andelsboligforeningerne med swap gik konkurs, ville være 18 mia. kr. i swap og 6 mia. kr. i overbelåning, i alt 24 mia. kr., svarende til et gennemsnitligt tab på 1,4 mio. kr. pr. andelsbolig.

Foreningernes samlede gæld til Nykredit
Foreningernes samlede gæld til Nykredit kan opgøres til 20 mia. kr. i realkreditlån plus 18 mia. kr. fra swap, i alt 38 mia. kr.

For alle foreninger med swap kan der utvivlsomt konstateres OIV – objektiv indikation for værdiforringelse.

Sammenfatning
Hovedparten af foreningerne er nybyggede og ligger i provinsen, hvor det for tiden er utænkeligt, at der skulle opstå boligbobler. Boligerne blev solgt som andelsboligforeninger og køberne var ofte ældre mennesker, der ønskede en ny bolig i ét plan, uden individuelle vedligeholdelsesforpligtelser. Der er nu gået cirka 10 år efter stiftelsen og den demografiske komponent gør sig gældende. Andelshaverne er blevet ældre og dør. Foreningerne kan ikke sælge de ledige andele, da boligerne i forhold til det lokale ejendomsmarked er for dyre. Det samme er boligafgiften (huslejen). De står derfor tomme. De resterende andelshavere har ikke midler til at betale for de tomme boliger. Det ville også være økonomisk ufornuftigt, givet den økonomiske afgrund andelshaverne kigger ned i, jf. eksemplet med AB Skovlunden. Mange foreninger er allerede i samme situation som AB Skovlunden.

Erhvervs- og Vækstminister Troels Lund Poulsen har nedsat et udvalg, der skal modernisere ejerlejlighedsloven. Formålet er at konvertere Nykredits swaprisiko til gæld for købere af andele, der omdannes til ejerlejligheder.

Pdf: Skøn over omfanget af Nykredits swap i andelsboligsektoren

Thylandergruppen, advokat Allan Thomsen og Datea A/S meldt til politiet

En af lejerne i Klostergården, Lars-Erik Sebbelov, har politianmeldt Thylander Gruppen, advokat Allan Thomsen og Datea A/S.

Københavns Huslejenævn agter at fastsætte huslejen svarende til den omkostningsbestemte husleje. På trods heraf opkræver Thylander Gruppen bevidst en højere leje end loven foreskriver hos de tidligere andelshavere.

Hvad siger loven?

§ 5. Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9. For lejemål, som er forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2.

§ 16. Med bøde eller fængsel indtil 4 måneder straffes den, som afkræver en lejer højere leje end tilladt efter reglerne i dette kapitel. På samme måde straffes den udlejer, som aftaler leje og lejevilkår, der er mere byrdefulde for lejeren end tilladt efter bestemmelserne i § 5.

Stk. 2. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Link: https://www.retsinformation.dk/forms/r0710.aspx?id=173134

Læs politianmeldelsen, huslejenævnets meddelelse og advokat Allan Thomsens afvisning nedenfor.

Politianmeldelse af TG Partners, Datea A/S og advokat Allan Thomsen for grov, vedholdende og forsætlig overtrædelse af Lejeloven – (stavefejl rettet), dateret 6. september 2016

Huslejenævnets skrivelse af 17. juni 2016 vedrørende fastsættelse af omkostningbestemt leje, for så vidt angår TG Partners V PS’s ejendom Klostergaarden på Østerbro

Advokat Allan Thomsen afvisende svar til Huslejenævnet dateret den 15. august 2016

ANDELSHAVERNE FANDT IKKE PÅ LOKKELÅN

Kronik i Berlingske mandag den 30. maj 2016
Af Niels Bjørnstrup og Irene Elise Larsen

Foto Niels og Irene

Godt kredithåndværk kan redde andelsboligforeninger fra konkurs. Der har været et usundt rådgivningsmiljø, hvor få rådgivere og banker så, at der var meget store penge at tjene ved udlån, ligesom visse rådgivere har tjent mange penge ved at rådgive.

Efter at Højesteret for nylig afsagde kendelse, hvorved andelsboligforeningen Duegården får lov til at gå konkurs, har Nykredit, Realkreditrådet, den finansielle sektors advokater og mange andre været ude i pressen og fortælle om, hvor uretfærdigt det er, at man bare kan løbe fra regningen, og hvor dyrt det nu bliver for de lovlydige andelsboligforeninger, som betaler deres kreditorer til tiden.

Der har allerede været krav fremme om, at loven må ændres, så andelshavere, som ikke vil betale regningen, må flytte. Der har også været skrevet meget om, hvor nemt det er at sælge lejligheder i selv dybt forgældede foreninger, så hvor stort kan problemet egentlig være for disse forkælede foreninger, hvor beboerne nu vil være lejere? Lad os starte med det sidste først. Det er korrekt, at selv i dybt forgældede foreninger i Københavnsområdet kan man sælge lejligheder.

Det siger dog ikke noget om foreningernes mulighed for at overleve på sigt, men blot hvor desperate folk er for at få et sted at bo. Disse foreninger har underskud år efter år og en gæld, der bare stiger og stiger. Det kan kun hænge sammen, fordi der ikke bruges tilstrækkeligt med penge på vedligeholdelse, og fordi kreditorerne lader stå til. Indtil videre.

Men på et tidspunkt skal regningen betales, og her er svaret: stigende boligafgift. Det er vel at mærke for lejligheder, der i forvejen er dyrere at bo i og i dårlig stand. Folk køber altså disse lejligheder af nød og ikke, fordi det er et bæredygtigt projekt.

I AbiKrise har vi gjort os ulejligheden at undersøge, hvordan det kunne gå så galt, og alt tyder på, at man skal kigge på stiftelsen af foreningerne. De foreninger, der i dag er nødlidende, har aldrig haft nogen positiv egenkapital. Nogle banker førte en hasarderet udlånspolitik ved at finansiere foreninger, uden at der blev betalt indskud, uden at sikre sig, at foreningerne havde en sund driftsøkonomi fra starten, uden at sikre sig, at foreningerne var i stand til at afvikle gæld og ved at udstyre foreningerne med finansielle aftaler, der som udgangspunkt gjorde det muligt at få en driftsøkonomi til at hænge sammen – men kun i det første år.

Vi må minde om, at det ikke er andelshaverne, der har fundet på swaplån eller lokkelån. Det er ikke andelshaverne, der har efterspurgt et uigennemskueligt produkt med en skjult milliongevinst til kreditor up front og med en afvikling, hvor man betaler renter af en gæld, der ikke længere findes. Det er ikke andelshaverne, der ikke overholdt Bekendtgørelse om realkreditinstitutters værdiansættelse og låneudmåling. Regler der skulle sikre, at kreditforeningen altid kunne få sine penge igen uanset, om en andelsboligforening gik konkurs, idet bekendtgørelsen foreskriver, at belåning skal ske ud fra huslejeindtægter på lejelovsvilkår.

Det vil sige, at hvis en andelsboligforening går konkurs, lider kreditforeningen intet tab. Hvis man altså følger reglerne.

For at sætte tingene i perspektiv gennemgår vi stiftelsesgrundlaget i Duegården. I gennemsnit indbetalte hver andelshaver seks kr. pr. kvadratmeter som indskud. Det vil sige, at for en lejlighed på 100 kvadratmeter skulle en kommende andelshaver betale 600 kr.

Af det samlede lånebehov på knap 378 millioner kr. indskød andelshaverne mindre end 0,1 procent. Der var afsat 23,50 kr. til vedligeholdelse pr. kvadratmeter pr. år. Grundejernes Investeringsfonds satser for vedligeholdelsesmæssige hensættelser var i samme år 144 kr. Ejendommen blev realkreditbelånt for 288 millioner kr. hvilket svarer til en belåning på 185 procent i forhold til det tilladte eller en overbelåning på 132 millioner kr.

Nykredit Bank udstedte en swapaftale oven på realkreditlånet, der ikke afvikles i samme hast som realkreditlånet, hvilket bevirker, at når gælden skulle afvikles ville den effektive rente stige løbende fra 6,1 procent til over 20 procent om året.

Swapaftalen er således ikke det rentesikringsprodukt, det er solgt som. En detalje, Nykredit vist havde glemt at fortælle andelshaverne.

På toppen af det hele var der ingen personlig hæftelse for noget af gælden for andelshaverne.

Det siger sig selv, at Nykredit har udstedt lån uden nogen reel sikkerhed udover en overbelånt ejendom. Andelshaveres rådgiver sagde god for handlen, og med en blåstempling fra Nykredit var forventningen, at økonomien var i orden, og reglerne blev fulgt. For hvis man ikke kan stole på sin rådgiver og bankforbindelse, hvem kan man så stole på? Med et meget lille indskud og uden personlig hæftelse var det ikke andelshaverne, der tog en risiko. Med en bevidst overbelåning og uigennemskuelige finansielle produkter var det Nykredit der tog den store risiko. Denne risiko har Nykredit i en længere periode forsøgt at kaste fra sig ved at modsætte sig en konkurs og ved ikke at involvere sig i reelle forhandlinger om genopretning af foreningens økonomi.

Når denne strategi har vist sig ikke at lykkes, trues i stedet med stigende bidragssatser og dyrere lån som følge af Duegårdens konkurs. Man kunne i stedet have en forventning om, at man fra långivers side vendte tilbage til mere traditionel og fornuftig långivning og fremadrettet krævede egenkapital, indskud og personlig hæftelse ved udlån til andelsboligforeninger. Det er vist det, der kaldes »kredithåndværk«. Der har været et usundt rådgivningsmiljø omkring stiftelser, hvor få rådgivere og banker så, at der var meget store penge at tjene ved udlån, ligesom visse rådgivere har tjent mange penge ved at rådgive. Man kan sætte spørgsmålstegn ved, om der er givet en reel og vederhæftig rådgivning, eller om stiftelser blot har været en stor pengemaskine med andelshaverne som sagesløse gidsler.

Man kan jo også spørge: Hvis stiftelsesgrundlaget var i orden, hvorfor er der så nødlidende foreninger i dag? Nej, finanskrisen er ikke svaret. Der er ingen, der har ønsket at stifte en forening og stige i boligafgift med udsigt til, at foreningen kollapsede økonomisk få år efter. Ingen andelsboligforening bliver insolvent af, at prisen på ejendommen falder, hvis foreningen er stiftet på forsvarlige budgetter.

Andelshaverne har accepteret at betale en højere boligafgift end den reelle lejeværdi af deres bolig i tillid til, at den højere boligafgift var i stand til at dække foreningens udgifter, og mod at få andelshaverrettigheder og demokratisk indflydelse på ejendommen for pengene.

Ikke engang en stigning i boligafgiften på 100 procent i forhold til lejeværdien var i stand til at give dem dette. Den højere boligafgift, som andelshaverne har betalt, har dermed været et regulært tab. I dag, hvor Duegården er gået konkurs, råber finanssektoren og dens advokater på politikernes indgriben.

Det indgreb, der kunne og skulle forhindre konkurser i andelsboligforeninger, skete allerede i 2005, hvor lånebekendtgørelsen blev strammet op. Pilen peger således ikke på politikerne.

I 2014 publicerede Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter »Webfakta« vedrørende andelsboligforeninger. Her fremgår, at ultimo 2013 var den gennemsnitlige gældsandel for alle andelsboligforeninger over hele landet på 45 procent af den offentlige ejendomsvurdering.

Hvis konkurrencen virker inden for realkreditområdet, må det betyde, at der ikke er basis for en generel stigning i bidragssatser til andelsboligforeninger. Endelig kan størstedelen af Nykredits forventede tab i A/ B Duegården henføres til swapaftaler.

Swapaftaler er ikke kreditforeningsprodukter, og tab herpå bør ikke påvirke bidragssatserne. At tale om stigende bidragssatser på den baggrund er endnu en gang spin fra den finansielle sektors side, og det ville klæde sektoren betydeligt bedre, hvis den i stedet bruger sin energi på at indgå bæredygtige rekonstruktionsaftaler med de nødlidende andelsboligforeninger til glæde for både foreningerne og den finansielle sektor.

Med en bevidst overbelåning og uigennemskuelige finansielle produkter var det Nykredit, der tog den store risiko.

http://www.b.dk/kronikker/andelshaverne-fandt-ikke-paa-lokkelaan